Diferença Entre Hipoteca e Alienação Fiduciária

Escrito por on 1 de novembro de 2014 in Dicas - Nenhum Comentário -

Atualmente, se mostra muito relevante ficar a par de alguns instrumentos utilizados pelo mercado imobiliário. A seguir vamos explicar melhor a diferença que existe entre hipoteca e alienação fiduciária de bens imóveis. Conheça as principais vantagens e desvantagens de cada um dos dois institutos reais de garantia.

Direitos Reais de Garantia

A garantia nesse contexto vem a ser o meio jurídico protetor do direito subjetivo de uma das partes que oferece seguro contra um possível problema causado por uma obrigação da parte devedora. Existe a garantia pessoal e a real, tanto a hipoteca como a alienação fiduciária são garantias reais que se referem a bens móveis ou imóveis.

Basicamente o direito real de garantia é o que oferece mais segurança para o credor poder receber o seu pagamento da dívida com o valor do imóvel aplicado de maneira a ser satisfeito. O direito real oferece a possibilidade de que o credor receba o que lhe é devido pelo fato de a dívida estar atrelada a um bem como pode ser usado como pagamento. De acordo com o Código Civil Brasileiro, artigo 1419, fica exposto que são direitos reais de garantia o penhor, a hipoteca e a anticrese.

Hipoteca

A hipoteca é uma das principais garantia reais imobiliárias que possuem uma utilidade bastante difundida no ordenamento jurídico brasileiro. Esse instituto já havia sido mencionado no Código Civil de 1916. O termo hipoteca vem do grego hypothéke que tem como significado coisa que é entregue pelo devedor por causa de uma exigência do credor.

Podemos definir de uma maneira simples que hipoteca é o direito real que recai sobre um imóvel ou outro bem que mesmo não sendo entregues para o credor servem de segurança para ele saber que a dívida será executada, ou seja, que em último caso ele poderá receber por meio do bem.

Características da Hipoteca

Acessório

Uma das características peculiares da hipoteca é se tratar de um instituto que somente existe quando se tem uma obrigação principal assumida por aquele que deve. No caso de o devedor quitar a sua dívida a hipoteca se desfaz.

Divulgação

Outra característica da hipoteca é que esse atributo depende da inscrição do ato constitutivo no Registro de Imóveis da circunscrição num período de no máximo 30 dias. Quando não se faz essa inscrição a hipoteca passa a figurar somente entre as partes de maneira que de direito real passa a ser direito pessoal.

Indivisibilidade

Numa hipoteca o imóvel é dado como um todo em garantia e fica sujeito a ser resgatado em sua totalidade também. É possível que apenas uma parte seja resgatada, mas para isso é necessário que isso seja expresso de forma legal.

Bem de Terceiros

O bem que é dado como garantia pode ser do devedor ou mesmo de terceiros desde que eles o ofereçam como garantia. Esse bem dado como garantia pode ser usado da maneira que o devedor desejar enquanto a dívida não é cobrada.

Preferência

No caso de haver mais de um cobrador tem direito de preferência aquele para quem foi feita a hipoteca. Contudo, lembramos que o direito do credor é eventual uma vez que depende de o devedor estar inadimplente.

Bilateral e Unilateral

Trata-se de um negócio jurídico que depende da aceitação do credor para que possa se constituir, no entanto, se trata de um contrato unilateral uma vez que somente gera obrigações para quem deve.

Escritura

Na escritura de constituição da hipoteca deve estar referido o limite temporal da sua duração que deve ter no máximo 30 anos. No caso de o período inicial ser menor do que 30 anos pode ser prorrogado.

Mais de Uma Hipoteca

Existe a possibilidade de fazer uma ou mais hipotecas de um mesmo imóvel para um ou mais credores desde que o valor do imóvel seja maior do que a primeira obrigação.

Falência

No caso de o devedor ir a falência pode acontecer de o imóvel fazer parte da massa falida de maneira a frustrar o pagamento.

Alienação Fiduciária

Um dado interessante a respeito da alienação fiduciária é que se trata de instituto jurídico relativamente novo no Brasil e pode ser aplicado a bens móveis e imóveis. Esse instituto consiste num contrato em que uma pessoa (o devedor) fiduciante para garantir que se manterá adimplente transfere a propriedade de uma coisa ou de um direito para outra pessoa que é o credor fiduciário.

Contudo, existe a obrigação de que o credor retransmita a propriedade ou a titularidade do direito para o devedor quando a dívida for devidamente paga. A lei foi criada com o objetivo de dar impulso no sistema de financiamento imobiliário protegendo as instituições bancárias.

Dessa maneira o credor se torna automaticamente o proprietário do bem tendo assim uma garantia no valor do bem de que será pago se o devedor não efetuar o pagamento da dívida. A alienação fiduciária consiste também num direito real de garantia e conta com as suas próprias peculiaridades sendo algumas idênticas as da hipoteca.

Característica da Alienação Fiduciária

Dentre as características que são idênticas na alienação fiduciária e na hipoteca estão a de ser Acessório, Indivisibilidade, Divulgação entre outros.

Bilateral

Trata-se de um contrato bilateral no sentido de que as duas partes assumem direitos e obrigações.

Formalidade Sem Solenidade

O contrato de alienação fiduciária deve ser escrito podendo ter caráter público ou particular desde que respeitem as disposições presentes na lei. Como não exige um instrumento público para que seja formalizado é um contrato não solene.

Condicionalidade

Um contrato de alienação fiduciária está subordinado a uma condição resolutiva (revogável) de maneira que não existe alienação sem que haja condição resolutiva.

Celeridade de Execução

Um dos fatores que tornam a alienação fiduciária mais interessante para os credores é o fato de oferecer maior celeridade para que o credor possa recuperar o imóvel em caso de inadimplência.

O Que Pensam os Especialistas

Para os especialistas se tem mais vantagens ao fazer uma alienação fiduciária do que uma hipoteca devido a celeridade do processo de cumprimento da dívida bem como da maior facilidade do procedimento.

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